segunda-feira, 29 de agosto de 2011
quinta-feira, 25 de agosto de 2011
Cancela - Sistema vai entrar em funcionamento ainda nesta semana
Falta muito pouco para que o sistema de cancelas começe a funcionar no condomínio. Nessa semana já foram iniciados os ajustes finais e os moradores devem deixar os cartões em seus veículos ou ficarem atentos quando a administração divulgar a data em que o sistema entrará em execução.
A administração informa que o cartão é distinado ao condômino que esteja residindo na unidade. Sendo constatada quaquer irregularidade, ou que o morador possuí o cartão, mas não mora no condomínio, a administração irá solicitar o imediato cancelamento do cartão no sistema de registros.
quarta-feira, 24 de agosto de 2011
Como ter dinheiro para investir no condomínio?
Fonte: Jornal dos Condomínios
Não basta ter boa vontade, o fato é que sem dinheiro não dá para administrar um prédio. A conta da receita versus despesas tem que fechar. Esse empenho diário não é inusitado. O que há de novo é que o mercado passou a oferecer uma série de ferramentas financeiras para o gestor cuidar das manutenções do prédio e ter dinheiro em caixa.
As opções que o síndico pode contar vão de consultoria financeira, cobrança garantida, até consórcios e financiamentos para obras. A garantia da saúde financeira do condomínio passa, primeiramente, por uma boa previsão orçamentária anual para evitar rateios – uma das medidas que mais trazem insatisfação para os moradores. Para ensinar o síndico a fazer uma previsão adequada existem cursos, como o de fluxo de caixa, ministrado pelo contador e instrutor Éwerson Luis Wiethorn, da Capital Contabilidade.
Segundo Wiethorn, o conceito de fluxo de caixa é fazer a previsão de ingresso de receita paga por meio da taxa condominial pelos condôminos e o de despesas, como salários dos empregados, luz, água, telefone e gás, com base no resultado do ano passado e a previsão de aumento nos valores dos serviços para o ano seguinte. “O síndico deve projetar numa planilha a diferença entre os dois para verificar se vai sobrar ou faltar dinheiro”, explica. Se o resultado der negativo, só existem dois caminhos: ou se aumenta a taxa condominial ou se diminui a despesa.
Aumentar a taxa condominial é uma medida que normalmente não é bem aceita pelos condôminos. Se não for possível reajustar a mensalidade, o negócio é partir para a redução de despesas. Essa iniciativa pode parecer uma tarefa difícil, mas muitas vezes existem desperdícios no condomínio que, à primeira vista, podem não ser percebidos. Uma solução pode ser contratar uma empresa que faça essa análise. Em Florianópolis, a Potencial Consultoria oferece o Programa Anual de Redução de Custos em Condomínios.
De acordo com a consultora Adilene Hensel Matias, no programa é realizado o levantamento de dados sobre custos como água, energia elétrica, gás e manutenção de equipamentos que são analisados e comparados com índices de outros prédios de mesmo porte. É feito um estudo de melhorias. Em seguida são apresentadas as sugestões para serem aplicadas no condomínio. Depois é realizado o acompanhamento dos resultados.
“Muitas vezes é preciso investimento para ter uma redução de custos a longo prazo”, observa Adilene. Um dos condomínios que a consultora atendeu injetou R$ 700 para colocação de sensor de presença nos corredores. Mas em seis meses já tinha sido reposto o valor com a economia de energia elétrica.
Como driblar a inadimplência?
O maior problema que põe em risco a saúde financeira do condomínio é a inadimplência. Sem o recurso completo das taxas condominiais a conta não fecha e o síndico acaba tendo que deixar de fazer manutenções, utilizar o fundo de reserva para pagar despesas mensais e cobrar a mais dos bons pagadores. Conforme o Código Civil Brasileiro, quem está na função deve proceder à cobrança dos devedores, mas o gestor pode lançar mão de medidas para deter esse mal.
As soluções vão da contratação de um advogado a contar com os serviços de uma cobrança garantida. Até mesmo os poderes legislativo e judiciário se sensibilizaram com o entrave e criaram a lei dos protestos em cartório pela ALESC (Assembleia Legislativa de Santa Catarina), de autoria do deputado Giancarlo Tomelin, e o Juicond (Juizado Informal de Condomínios), em Criciúma. Esse último realiza acordos extrajudiciais para quitação das dívidas.
A síndica do residencial San Sebastian, no bairro Itacorubi, na Capital, Maria Bráulia de Souza Porto, já passou por problemas de inadimplência em seu condomínio. “Praticamente todos os condomínios trabalham com grande número de inadimplentes, que muitas vezes chega a mais de 30%”. Maria Bráulia optou por contratar uma empresa de cobrança garantida. “É a medida mais eficaz porque a empresa recebe, geralmente, até 6% das taxas, mas o condomínio fica com a receita garantida e a certeza de ter a receita em caixa todos os meses”.
A síndica prefere a cobrança garantida ao invés de entrar diretamente com ações contra os maus pagadores porque “quando o condomínio obtém receita através da cobrança por um advogado autônomo, seja através de ação judicial ou de acordos, outros tantos condôminos já estão novamente devedores. Com isso, a receita mensal fica reduzida ao ponto de o condomínio ter dificuldade de cumprir com o pagamento das despesas mensais e inclusive de manutenção preventiva predial, o que desvaloriza o imóvel. Quanto maior o número de inadimplentes e o período de inadimplência, maior é o dano ao condomínio”.
Para o presidente do Secovi (Sindicato da Habitação) de Florianópolis, Fernando Willrich, o condomínio pode se valer tanto da cobrança garantida, quanto do protesto em cartório e ainda contar com a assessoria de um advogado. Tudo para garantir a receita.
“A empresa de cobrança garantida tem que cobrar os devedores no lugar do síndico e o protesto em cartório extrajudicial não exclui a possibilidade de ingressar com a ação de cobrança com o trabalho do advogado. Mesmo protestado e com o nome inscrito em sistema de proteção ao crédito (Serasa e Equifax) somente a ação de cobrança julgada procedente pode levar o imóvel à penhora e satisfazer a inadimplência com a venda judicial do bem”, explica Willrich.
Financiamento e consórcio são novas opções
Ter um fundo de reserva, recolhendo em torno de 10% do valor da receita mensal para guardá-la numa aplicação, é o ideal para cobrir melhorias no condomínio ou reformas emergenciais. Mas nem sempre o valor pode cobrir a necessidade do condomínio, ou porque parte do dinheiro foi gasto cobrindo as taxas dos inadimplentes, ou porque a manutenção ou equipamento que precisa ser comprado custa um valor superior ao que se tem em caixa. Para essa situação, o mercado já oferece soluções. São os consórcios e financiamentos.
Ambas são modalidades novas das instituições financeiras. No caso dos créditos, os bancos não contam com linha de crédito para condomínios, embora não seja legalmente proibido. Isso porque os condomínios, apesar de terem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), são considerados instituições mistas, ou seja, não é empresa e nem pessoa física. A dificuldade seria de quem cobrar no caso de dívidas de não pagamento, pois não possuem garantias a serem oferecidas em decorrência do crédito. Verificando essa lacuna no mercado, as cooperativas de crédito passaram a oferecer financiamentos. Uma delas é a Unicred.
A Unicred tem por definição estatutária, devidamente autorizada pelo Banco Central, a área geográfica e o público-alvo de sua atuação. Hoje o quadro social também atende entidades sem fins lucrativos. Sendo assim, os condomínios podem se associar. Entre as linhas de crédito estão desde a compra de equipamentos, de móveis até reforma das instalações e pintura. Para tanto, o síndico deve primeiramente obter a necessária autorização dos condôminos em assembleia e encaminhar o pedido ao seu gerente de contas.
A taxa média de juros é de 19% ao ano com prazos para pagamento que podem variar de 36 a 120 meses. Além disso, conta com tarifas reduzidas ou quase isentas. Outra vantagem é que o cooperado passa a participar do resultado da empresa, através das sobras que são distribuídas anualmente. No último exercício, foram distribuídos para 6.691 mil cooperados um total de R$ 6,8 milhões, proporcionais às suas movimentações.
O consórcio é outra opção para o condomínio buscar recursos para obras e equipamentos. A modalidade foi aprovada pelo Banco Central em fevereiro do ano passado. A diferença é que não tem juros, mas sim uma taxa de administração. Porém é preciso esperar ser sorteado (sorteios ocorrem mensalmente) ou dar um lance para receber o valor. Em Santa Catarina a Sinosserra Consórcio é uma das empresas que oferecem consórcios para serviços como pinturas e jardinagem.
Os créditos são entre R$ 5.000 a R$ 10.000. A facilidade é que não exige garantias e aprovação do valor, apenas exige uma aceitação da dívida pelo síndico, que tem de assinar a nota promissória pelo condomínio. O prazo de consórcio vai até 36 meses. “Se o condomínio tiver uma reserva, pode utilizar para dar o lance e receber o dinheiro mais rapidamente”, sugere o gerente administrativo da filial da Sinosserra no Estado, Márcio Fritsch.
Uma novidade que vem por aí é o consórcio para compra e modernização de elevadores. “Estamos avaliando o potencial do mercado. Mas sabemos que existe demanda porque existem muitos prédios de até quatro andares que não têm elevadores e a colocação do aparelho melhora a qualidade de vida dos moradores e valoriza o empreendimento. É a possibilidade de pagar pouco a cada mês e ter um grande investimento, já que um elevador custa em média R$ 60.000”, afirma Fritsch.
Não basta ter boa vontade, o fato é que sem dinheiro não dá para administrar um prédio. A conta da receita versus despesas tem que fechar. Esse empenho diário não é inusitado. O que há de novo é que o mercado passou a oferecer uma série de ferramentas financeiras para o gestor cuidar das manutenções do prédio e ter dinheiro em caixa.
As opções que o síndico pode contar vão de consultoria financeira, cobrança garantida, até consórcios e financiamentos para obras. A garantia da saúde financeira do condomínio passa, primeiramente, por uma boa previsão orçamentária anual para evitar rateios – uma das medidas que mais trazem insatisfação para os moradores. Para ensinar o síndico a fazer uma previsão adequada existem cursos, como o de fluxo de caixa, ministrado pelo contador e instrutor Éwerson Luis Wiethorn, da Capital Contabilidade.
Segundo Wiethorn, o conceito de fluxo de caixa é fazer a previsão de ingresso de receita paga por meio da taxa condominial pelos condôminos e o de despesas, como salários dos empregados, luz, água, telefone e gás, com base no resultado do ano passado e a previsão de aumento nos valores dos serviços para o ano seguinte. “O síndico deve projetar numa planilha a diferença entre os dois para verificar se vai sobrar ou faltar dinheiro”, explica. Se o resultado der negativo, só existem dois caminhos: ou se aumenta a taxa condominial ou se diminui a despesa.
Aumentar a taxa condominial é uma medida que normalmente não é bem aceita pelos condôminos. Se não for possível reajustar a mensalidade, o negócio é partir para a redução de despesas. Essa iniciativa pode parecer uma tarefa difícil, mas muitas vezes existem desperdícios no condomínio que, à primeira vista, podem não ser percebidos. Uma solução pode ser contratar uma empresa que faça essa análise. Em Florianópolis, a Potencial Consultoria oferece o Programa Anual de Redução de Custos em Condomínios.
De acordo com a consultora Adilene Hensel Matias, no programa é realizado o levantamento de dados sobre custos como água, energia elétrica, gás e manutenção de equipamentos que são analisados e comparados com índices de outros prédios de mesmo porte. É feito um estudo de melhorias. Em seguida são apresentadas as sugestões para serem aplicadas no condomínio. Depois é realizado o acompanhamento dos resultados.
“Muitas vezes é preciso investimento para ter uma redução de custos a longo prazo”, observa Adilene. Um dos condomínios que a consultora atendeu injetou R$ 700 para colocação de sensor de presença nos corredores. Mas em seis meses já tinha sido reposto o valor com a economia de energia elétrica.
Como driblar a inadimplência?
O maior problema que põe em risco a saúde financeira do condomínio é a inadimplência. Sem o recurso completo das taxas condominiais a conta não fecha e o síndico acaba tendo que deixar de fazer manutenções, utilizar o fundo de reserva para pagar despesas mensais e cobrar a mais dos bons pagadores. Conforme o Código Civil Brasileiro, quem está na função deve proceder à cobrança dos devedores, mas o gestor pode lançar mão de medidas para deter esse mal.
As soluções vão da contratação de um advogado a contar com os serviços de uma cobrança garantida. Até mesmo os poderes legislativo e judiciário se sensibilizaram com o entrave e criaram a lei dos protestos em cartório pela ALESC (Assembleia Legislativa de Santa Catarina), de autoria do deputado Giancarlo Tomelin, e o Juicond (Juizado Informal de Condomínios), em Criciúma. Esse último realiza acordos extrajudiciais para quitação das dívidas.
A síndica do residencial San Sebastian, no bairro Itacorubi, na Capital, Maria Bráulia de Souza Porto, já passou por problemas de inadimplência em seu condomínio. “Praticamente todos os condomínios trabalham com grande número de inadimplentes, que muitas vezes chega a mais de 30%”. Maria Bráulia optou por contratar uma empresa de cobrança garantida. “É a medida mais eficaz porque a empresa recebe, geralmente, até 6% das taxas, mas o condomínio fica com a receita garantida e a certeza de ter a receita em caixa todos os meses”.
A síndica prefere a cobrança garantida ao invés de entrar diretamente com ações contra os maus pagadores porque “quando o condomínio obtém receita através da cobrança por um advogado autônomo, seja através de ação judicial ou de acordos, outros tantos condôminos já estão novamente devedores. Com isso, a receita mensal fica reduzida ao ponto de o condomínio ter dificuldade de cumprir com o pagamento das despesas mensais e inclusive de manutenção preventiva predial, o que desvaloriza o imóvel. Quanto maior o número de inadimplentes e o período de inadimplência, maior é o dano ao condomínio”.
Para o presidente do Secovi (Sindicato da Habitação) de Florianópolis, Fernando Willrich, o condomínio pode se valer tanto da cobrança garantida, quanto do protesto em cartório e ainda contar com a assessoria de um advogado. Tudo para garantir a receita.
“A empresa de cobrança garantida tem que cobrar os devedores no lugar do síndico e o protesto em cartório extrajudicial não exclui a possibilidade de ingressar com a ação de cobrança com o trabalho do advogado. Mesmo protestado e com o nome inscrito em sistema de proteção ao crédito (Serasa e Equifax) somente a ação de cobrança julgada procedente pode levar o imóvel à penhora e satisfazer a inadimplência com a venda judicial do bem”, explica Willrich.
Financiamento e consórcio são novas opções
Ter um fundo de reserva, recolhendo em torno de 10% do valor da receita mensal para guardá-la numa aplicação, é o ideal para cobrir melhorias no condomínio ou reformas emergenciais. Mas nem sempre o valor pode cobrir a necessidade do condomínio, ou porque parte do dinheiro foi gasto cobrindo as taxas dos inadimplentes, ou porque a manutenção ou equipamento que precisa ser comprado custa um valor superior ao que se tem em caixa. Para essa situação, o mercado já oferece soluções. São os consórcios e financiamentos.
Ambas são modalidades novas das instituições financeiras. No caso dos créditos, os bancos não contam com linha de crédito para condomínios, embora não seja legalmente proibido. Isso porque os condomínios, apesar de terem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), são considerados instituições mistas, ou seja, não é empresa e nem pessoa física. A dificuldade seria de quem cobrar no caso de dívidas de não pagamento, pois não possuem garantias a serem oferecidas em decorrência do crédito. Verificando essa lacuna no mercado, as cooperativas de crédito passaram a oferecer financiamentos. Uma delas é a Unicred.
A Unicred tem por definição estatutária, devidamente autorizada pelo Banco Central, a área geográfica e o público-alvo de sua atuação. Hoje o quadro social também atende entidades sem fins lucrativos. Sendo assim, os condomínios podem se associar. Entre as linhas de crédito estão desde a compra de equipamentos, de móveis até reforma das instalações e pintura. Para tanto, o síndico deve primeiramente obter a necessária autorização dos condôminos em assembleia e encaminhar o pedido ao seu gerente de contas.
A taxa média de juros é de 19% ao ano com prazos para pagamento que podem variar de 36 a 120 meses. Além disso, conta com tarifas reduzidas ou quase isentas. Outra vantagem é que o cooperado passa a participar do resultado da empresa, através das sobras que são distribuídas anualmente. No último exercício, foram distribuídos para 6.691 mil cooperados um total de R$ 6,8 milhões, proporcionais às suas movimentações.
O consórcio é outra opção para o condomínio buscar recursos para obras e equipamentos. A modalidade foi aprovada pelo Banco Central em fevereiro do ano passado. A diferença é que não tem juros, mas sim uma taxa de administração. Porém é preciso esperar ser sorteado (sorteios ocorrem mensalmente) ou dar um lance para receber o valor. Em Santa Catarina a Sinosserra Consórcio é uma das empresas que oferecem consórcios para serviços como pinturas e jardinagem.
Os créditos são entre R$ 5.000 a R$ 10.000. A facilidade é que não exige garantias e aprovação do valor, apenas exige uma aceitação da dívida pelo síndico, que tem de assinar a nota promissória pelo condomínio. O prazo de consórcio vai até 36 meses. “Se o condomínio tiver uma reserva, pode utilizar para dar o lance e receber o dinheiro mais rapidamente”, sugere o gerente administrativo da filial da Sinosserra no Estado, Márcio Fritsch.
Uma novidade que vem por aí é o consórcio para compra e modernização de elevadores. “Estamos avaliando o potencial do mercado. Mas sabemos que existe demanda porque existem muitos prédios de até quatro andares que não têm elevadores e a colocação do aparelho melhora a qualidade de vida dos moradores e valoriza o empreendimento. É a possibilidade de pagar pouco a cada mês e ter um grande investimento, já que um elevador custa em média R$ 60.000”, afirma Fritsch.
terça-feira, 23 de agosto de 2011
Até onde vai o poder do síndico?
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul
Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes são absolutamente imprevisíveis
Notícia publicada na edição de 17/08/2011 do Jornal Cruzeiro do Sul, na página 2 do caderno A - o conteúdo da edição impressa na internet é atualizado diariamente após as 12h.
* Gabriel Karpat
A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes, são absolutamente imprevisíveis. Alguns itens da gestão de um condomínio são passíveis de decisões equivocadas, já que os síndicos não possuem um único caminho, uma única "cartilha" a seguir. Casos de urgência como vazamentos, problemas de segurança, emergências nas áreas comuns ou até mesmo nas unidades do edifício são alguns exemplos de ocorrências que podem exigir tomada de decisões não necessariamente abordadas em tal cartilha.
A Legislação vigente copia o modelo das leis dos anos 1960, quando a migração para as áreas urbanas ainda estava em curso e a moradia verticalizada ainda não se constituía em opção da maioria. Os tempos, porém, são outros. De lá pra cá houve uma intensa modernização e o abismo criado pelo não acompanhamento das leis deixou sem respostas grande parte dos problemas que o síndico enfrenta no dia a dia das edificações. Tal lacuna, então, vem sendo preenchida, por decisões dos síndicos. Ocorre que nem sempre essas decisões são bem compreendidas pelos moradores, formando a receita para conflitos, processos administrativos e até judiciários.
O tratamento que se dá para as obras de reparações necessárias urgentes e as obras necessárias úteis, mas não urgentes, deve ser diferenciado. Enquanto as obras necessárias, mas não urgentes podem aguardar a deliberação de uma assembleia especificamente convocada para essa finalidade, as obras emergenciais não.
Vazamentos de gás, destelhamentos, curto-circuitos e outros incidentes muitas vezes não dispõem de tempo hábil para uma análise e aprovação dos moradores. Os riscos e os danos possíveis devido à omissão do síndico podem ser irreversíveis. Nesses casos, o síndico pode e deve adotar uma ação imediata no sentido de estancar o sinistro. Somente após a adoção de medida emergencial é que ele deve convocar uma assembleia geral para ratificar a sua decisão e propor outras obras complementares se o caso assim exigir. O próprio Código Civil em seu artigo 1341 prevê que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino, independentemente de autorização, poderá proceder às obras de reparação emergenciais necessárias.
Problemas com drogas e brigas nas áreas comuns, no entanto, são assuntos que cabem às autoridades policiais e não a uma intervenção do síndico ou dos funcionários do condomínio. A postura de neutralidade facilita a ação de conciliação e evita indesejáveis e intermináveis demandas judiciais.
Casos ocorridos em áreas privativas, ou seja, fora das áreas comuns do condomínio e, portanto, sem a responsabilidade direta do síndico, mas em que há iminente risco de morte, exigem uma rápida avaliação antes de qualquer atitude. Recorrer ao Corpo de Bombeiros ou outra autoridade policial é o mais indicado. Apenas em casos mais extremos é que se deve optar, por exemplo, pelo arrombamento de portas. A invasão de domicílio não é permitida ao síndico, mas omissão de socorro também é grave. A avaliação dever ser breve e criteriosa e, na decisão por ações mais extremas, cercar-se de testemunhas é um cuidado essencial.
Como responsável pelo condomínio, o síndico deve cumprir a lei e prestar contas não apenas dos gastos como também de seus atos junto à coletividade, perante a assembleia geral. Em ocorrências não previstas na já ultrapassada legislação, o bom senso deve ser o guia para a tomada de decisão, considerando o costume daquela comunidade que ele representa. E, se possível, analisando os antecedentes.
Aos moradores também cabe o exercício do bom senso, no esforço de compreender e aprovar uma medida emergencial adotada, o que facilita o difícil trabalho de síndico. Afinal, trata-se de um personagem que possui limitado poder, mas ilimitada responsabilidade. Vale lembrar que a boa relação entre síndico e moradores traz como grande benefício, além da administração do condomínio, a harmonia desejada por todos que ali habitam.
* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH
A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes, são absolutamente imprevisíveis. Alguns itens da gestão de um condomínio são passíveis de decisões equivocadas, já que os síndicos não possuem um único caminho, uma única "cartilha" a seguir. Casos de urgência como vazamentos, problemas de segurança, emergências nas áreas comuns ou até mesmo nas unidades do edifício são alguns exemplos de ocorrências que podem exigir tomada de decisões não necessariamente abordadas em tal cartilha.
A Legislação vigente copia o modelo das leis dos anos 1960, quando a migração para as áreas urbanas ainda estava em curso e a moradia verticalizada ainda não se constituía em opção da maioria. Os tempos, porém, são outros. De lá pra cá houve uma intensa modernização e o abismo criado pelo não acompanhamento das leis deixou sem respostas grande parte dos problemas que o síndico enfrenta no dia a dia das edificações. Tal lacuna, então, vem sendo preenchida, por decisões dos síndicos. Ocorre que nem sempre essas decisões são bem compreendidas pelos moradores, formando a receita para conflitos, processos administrativos e até judiciários.
O tratamento que se dá para as obras de reparações necessárias urgentes e as obras necessárias úteis, mas não urgentes, deve ser diferenciado. Enquanto as obras necessárias, mas não urgentes podem aguardar a deliberação de uma assembleia especificamente convocada para essa finalidade, as obras emergenciais não.
Vazamentos de gás, destelhamentos, curto-circuitos e outros incidentes muitas vezes não dispõem de tempo hábil para uma análise e aprovação dos moradores. Os riscos e os danos possíveis devido à omissão do síndico podem ser irreversíveis. Nesses casos, o síndico pode e deve adotar uma ação imediata no sentido de estancar o sinistro. Somente após a adoção de medida emergencial é que ele deve convocar uma assembleia geral para ratificar a sua decisão e propor outras obras complementares se o caso assim exigir. O próprio Código Civil em seu artigo 1341 prevê que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino, independentemente de autorização, poderá proceder às obras de reparação emergenciais necessárias.
Problemas com drogas e brigas nas áreas comuns, no entanto, são assuntos que cabem às autoridades policiais e não a uma intervenção do síndico ou dos funcionários do condomínio. A postura de neutralidade facilita a ação de conciliação e evita indesejáveis e intermináveis demandas judiciais.
Casos ocorridos em áreas privativas, ou seja, fora das áreas comuns do condomínio e, portanto, sem a responsabilidade direta do síndico, mas em que há iminente risco de morte, exigem uma rápida avaliação antes de qualquer atitude. Recorrer ao Corpo de Bombeiros ou outra autoridade policial é o mais indicado. Apenas em casos mais extremos é que se deve optar, por exemplo, pelo arrombamento de portas. A invasão de domicílio não é permitida ao síndico, mas omissão de socorro também é grave. A avaliação dever ser breve e criteriosa e, na decisão por ações mais extremas, cercar-se de testemunhas é um cuidado essencial.
Como responsável pelo condomínio, o síndico deve cumprir a lei e prestar contas não apenas dos gastos como também de seus atos junto à coletividade, perante a assembleia geral. Em ocorrências não previstas na já ultrapassada legislação, o bom senso deve ser o guia para a tomada de decisão, considerando o costume daquela comunidade que ele representa. E, se possível, analisando os antecedentes.
Aos moradores também cabe o exercício do bom senso, no esforço de compreender e aprovar uma medida emergencial adotada, o que facilita o difícil trabalho de síndico. Afinal, trata-se de um personagem que possui limitado poder, mas ilimitada responsabilidade. Vale lembrar que a boa relação entre síndico e moradores traz como grande benefício, além da administração do condomínio, a harmonia desejada por todos que ali habitam.
* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH
100 dicas para um condomínio eficiente
Fonte: Jornal dos Condomínios
23/04/10
O Jornal dos Condomínios completou 100 edições em abril de 2011, sempre buscando oferecer informações para ajudar os síndicos a administrar o condomínio respeitando as leis e prezando pelo bem comum dos moradores. Com base nas publicações de oito anos de atuação, apresentamos a seguir 100 dicas para alcançar uma gestão eficiente e comemorar junto aos leitores este marco.
Administração
1 Assembleia
- O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia
2 Conselho
- Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar
3 Previsão orçamentária
- Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários
4 Nota fiscal
- Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas
5 Produtos e serviços
- Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade
6 Administradora e síndico profissional
- Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo. “É necessário verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfação de outros clientes”, recomenda o síndico do residencial Passero, Roberto Mari
7 Prestação de contas
- A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão
8 Cotas extras
- Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano
9 Orçamento
- Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas
10 Fundo de Reserva
- O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção
11 Inadimplência
- A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la
12 Seguros
- Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros
13 Empregados
- Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra
14 Checkup
- Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos
15 Exames médicos
- Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos
16 Contratação terceirizada
- Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.
17 Mediação de conflitos
- A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se
18 Advertência e multa
- Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita
19 Documentação
- Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio
20 Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial
Segurança
21 Equipamentos e vigilância
- A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores
22 Encomendas
- Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los
23 Treinamento
- Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos
24 Conseg
- É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar
25 Muros
- Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. “A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro”, alerta o consultor de segurança Otacílio da Rosa
26 Controle de acesso
- Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)
27 Monitoramento a distância
- Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência
28 CFTV
- Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto
29 Plano de segurança
- Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio
30 Vizinhos
- Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo
31 Inquilinos de temporada
- Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro
32 Guarita
- A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas
33 Para-raios
- Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento
34 Extintores e mangueiras de incêndio
- Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras
35 Porta corta-fogo
- Mantenha sempre fechada e sem obstruções
36 Gás
- A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira
37 Primeiros socorros
- É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros
38 Plano de abandono
- O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes
39 Incêndio
- Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193)
40 Emergência
- Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)
Saúde, bem estar e meio ambiente
41 Jardins e área de lazer
- Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida
42 Paisagista
- Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista
43 Esgoto
- Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos
44 Plantas
- Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá
45 Luz natural
- Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável
46 Dengue
- Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados
47 Reciclagem de lixo
- Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo
48 Óleo de cozinha
- Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios
49 Telhado branco
- Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Rigueira
50 Hidrômetros individuais
- A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água
51 Água da chuva
- A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável
52 Campanhas
- Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores
53 Produtos de limpeza
- Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações
54 Entulho
- Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil
55 Caixa da água e cisternas
- Limpeza deve ser realizada a cada seis meses
56 Drogas
- Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio
57 Pragas
- Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente
58 Quadras de esporte e pista de caminhada
- A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio
59 Confraternização
- Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa
Infraestrutura e manutenção
60 Manutenção preventiva
- Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros
61 Sistema elétrico
- Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos
62 Impermeabilização
- A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras
63 Telhado
- Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove
64 Elevadores e temporizadores
- A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica
65 Salão de festas
- Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho
66 Bombas
- O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois
67 Pintura
- É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos
68 Cores
- As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor
69 Acessibilidade
- Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas áreas de lazer
70 Academia
- Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala
71 Piscina
- Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem
72 Bombas manuais
- O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica
73 Playground
- Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT
74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem
75 Pisos
- Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado
76 Gerador
- Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado
77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia
78 Inspeção predial
- Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.
79 ART
- Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”, alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria
Jurídico
80 Legislação condominial
- O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindível o síndico conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno
81 Convenção
- Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002
82 Convocação de assembleia
- Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada
83 Procurações
- É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.
84 Multa
- Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas
85 Votação de inquilinos
- Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias
86 Direito ao voto
- Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial
87 Protesto em cartório
- Solução para minimizar a inadimplência. “O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios”, afirma o presidente do Secovi Florianópolis, Fernando Willrich
88 Antissocial
- A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.
89 Inadimplente reiterado
- O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.
90 Contribuição sindical
- Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva
91 Divisão de despesas
- A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal
92 Remuneração do síndico
- A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia
93 INSS
- O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido
94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho
95 Horário de reformas
- “As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno”, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais
96 Limitação de inquilinos
- Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia
97 Animais
- A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio
98 Fumo
- Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009
99 Assessoria jurídica
- Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas
Dica número 100: Leia o Jornal dos Condomínios
- Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.
O Jornal dos Condomínios completou 100 edições em abril de 2011, sempre buscando oferecer informações para ajudar os síndicos a administrar o condomínio respeitando as leis e prezando pelo bem comum dos moradores. Com base nas publicações de oito anos de atuação, apresentamos a seguir 100 dicas para alcançar uma gestão eficiente e comemorar junto aos leitores este marco.Administração
1 Assembleia
- O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia
2 Conselho
- Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar
3 Previsão orçamentária
- Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários
4 Nota fiscal
- Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas
5 Produtos e serviços
- Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade
6 Administradora e síndico profissional
- Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo. “É necessário verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfação de outros clientes”, recomenda o síndico do residencial Passero, Roberto Mari
7 Prestação de contas
- A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão
8 Cotas extras
- Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano
9 Orçamento
- Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas
10 Fundo de Reserva
- O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção
11 Inadimplência
- A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la
12 Seguros
- Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros
13 Empregados
- Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra
14 Checkup
- Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos
15 Exames médicos
- Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos
16 Contratação terceirizada
- Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.
17 Mediação de conflitos
- A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se
18 Advertência e multa
- Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita
19 Documentação
- Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio
20 Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial
Segurança
21 Equipamentos e vigilância
- A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores
22 Encomendas
- Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los
23 Treinamento
- Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos
24 Conseg
- É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar
25 Muros
- Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. “A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro”, alerta o consultor de segurança Otacílio da Rosa
26 Controle de acesso
- Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)
27 Monitoramento a distância
- Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência
28 CFTV
- Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto
29 Plano de segurança
- Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio
30 Vizinhos
- Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo
31 Inquilinos de temporada
- Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro
32 Guarita
- A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas
33 Para-raios
- Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento
34 Extintores e mangueiras de incêndio
- Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras
35 Porta corta-fogo
- Mantenha sempre fechada e sem obstruções
36 Gás
- A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira
37 Primeiros socorros
- É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros
38 Plano de abandono
- O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes
39 Incêndio
- Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193)
40 Emergência
- Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)
Saúde, bem estar e meio ambiente
41 Jardins e área de lazer
- Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida
42 Paisagista
- Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista
43 Esgoto
- Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos
44 Plantas
- Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá
45 Luz natural
- Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável
46 Dengue
- Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados
47 Reciclagem de lixo
- Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo
48 Óleo de cozinha
- Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios
49 Telhado branco
- Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Rigueira
50 Hidrômetros individuais
- A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água
51 Água da chuva
- A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável
52 Campanhas
- Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores
53 Produtos de limpeza
- Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações
54 Entulho
- Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil
55 Caixa da água e cisternas
- Limpeza deve ser realizada a cada seis meses
56 Drogas
- Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio
57 Pragas
- Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente
58 Quadras de esporte e pista de caminhada
- A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio
59 Confraternização
- Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa
Infraestrutura e manutenção
60 Manutenção preventiva
- Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros
61 Sistema elétrico
- Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos
62 Impermeabilização
- A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras
63 Telhado
- Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove
64 Elevadores e temporizadores
- A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica
65 Salão de festas
- Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho
66 Bombas
- O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois
67 Pintura
- É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos
68 Cores
- As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor
69 Acessibilidade
- Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas áreas de lazer
70 Academia
- Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala
71 Piscina
- Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem
72 Bombas manuais
- O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica
73 Playground
- Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT
74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem
75 Pisos
- Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado
76 Gerador
- Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado
77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia
78 Inspeção predial
- Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.
79 ART
- Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”, alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria
Jurídico
80 Legislação condominial
- O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindível o síndico conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno
81 Convenção
- Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002
82 Convocação de assembleia
- Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada
83 Procurações
- É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.
84 Multa
- Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas
85 Votação de inquilinos
- Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias
86 Direito ao voto
- Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial
87 Protesto em cartório
- Solução para minimizar a inadimplência. “O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios”, afirma o presidente do Secovi Florianópolis, Fernando Willrich
88 Antissocial
- A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.
89 Inadimplente reiterado
- O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.
90 Contribuição sindical
- Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva
91 Divisão de despesas
- A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal
92 Remuneração do síndico
- A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia
93 INSS
- O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido
94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho
95 Horário de reformas
- “As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno”, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais
96 Limitação de inquilinos
- Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia
97 Animais
- A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio
98 Fumo
- Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009
99 Assessoria jurídica
- Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas
Dica número 100: Leia o Jornal dos Condomínios
- Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.
Separação correta do lixo do condomínio agora é Lei
http://www.condominiosc.com.br/
14/03/11
Nova lei de resíduos sólidos prevê que condomínios são responsáveis pela separação correta
No edifício comercial Joana de Gusmão, no Centro de Florianópolis, a separação dos resíduos sólidos já é rotina. O síndico, Sandro Luiz da Silva, conta que 100% dos usuários do prédio fazem a destinação correta dos seus materiais a serem descartados. Porém, a prática que já passa a ser lei, ainda não é realidade na maioria dos condomínios. A multa para quem não separar pode variar entre R$ 50 a R$ 500 e será direcionada ao condomínio.
“Os condomínios têm CNPJ ou uma pessoa responsável. Se não estiverem separando, a Prefeitura poderá multar”, alerta o gerente do departamento de coleta da Comcap (Companhia de Melhoramentos da Capital), Paulo Pinho. Ele explica ainda que os condomínios fazem parte dos grandes geradores de lixo na cidade. “O maior problema que enfrentamos é a separação de forma errada. As pessoas não separam direito e colocam detritos junto com os descartáveis”, observa Pinho.
No dia 23 de dezembro, o Diário Oficial da União publicou o Decreto Federal Nº 7.404 que estabelece as normas para execução da Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei 12.305/2010). A nova legislação define responsabilidade compartilhada sobre a produção e destinação de resíduos sólidos entre o poder público e a sociedade – do fabricante ao consumidor, passando pelo importador, distribuidor e comerciante.
Com 86 artigos, o decreto inclui a penalização a quem não separar os recicláveis para a coleta seletiva a partir do dia 1º de janeiro de 2011.
“O condomínio é o responsável no caso dos moradores não separarem seus materiais seletivos. Assim como em relação ao cumprimento da Lei Municipal 113/2003, do uso de contentores, a autuação é feita ao condomínio como pessoa jurídica (CNPJ)”, explica a gerente do Departamento Técnico da Comcap, Flávia Guimarães Orofino.
Porém, de acordo com o secretário-adjunto da Habitação e Saneamento Ambiental, Nelson Bittencourt, a ideia é trabalhar na conscientização das pessoas antes de multar. “Não adianta ficar pensando em multa, quando temos que trabalhar na divulgação e na consciência ecológica. É preciso investir nas associações de bairros e condomínios com foco na divulgação”, define Bittencourt.
Legalmente, até dezembro de 2013 os planos municipais de saneamento deverão estar concluídos, fato que propiciará o acesso aos recursos e financiamentos junto ao Governo Federal. Em Santa Catarina, os municípios com até 10 mil habitantes (61% das cidades catarinenses) estão recebendo apoio do Governo do Estado para elaborar seus planos municipais. De acordo com a Secretaria de Habitação, a Capital está adiantada em relação aos demais municípios e o PMISB (Plano Municipal Integrado de Saneamento Básico de Florianópolis) deve ser votado na Câmara de Vereadores já nas primeiras sessões de 2011.
Síndicos buscam conscientizar
O síndico Sandro Luiz da Silva é otimista e acredita que não será difícil para as pessoas se adaptarem às novas regras. “As pessoas já têm o costume de separar. Nos condomínios comerciais é mais fácil porque não tem o lixo orgânico”, avalia Silva, que é sindico profissional há 11 anos e administra, além do edifício Joana de Gusmão, no Centro, mais 15 condomínios. “Nos residenciais podemos dizer que 90% já separam o lixo”, contabiliza. Silva explica que antes mesmo da lei valer, a administradora já estipulou penalidades para os moradores que não separarem o lixo. “Quem não separar, não tem o seu lixo recolhido”, ressalta. Aos demais síndicos, Silva aconselha a estipular multas, que devem ser aprovadas no regimento interno do condomínio, aos moradores que não fizerem a separação correta dos seus resíduos.
A síndica do condomínio Fontainebleau, no Centro, que tem em média 500 moradores, coloca cartazes para trabalhar com a conscientização dos moradores. “Têm pessoas que deixam o lixo na lixeira de forma inadequada ou não separam”, observa. “Colocar em prática vai ser complicado, mas não será impossível”, avalia Rejane Cardoso Dorneles, sobre a aplicação da nova lei.
Coleta seletiva em Florianópolis
Na Capital, segundo o departamento de Coleta de Resíduos Sólidos da Comcap, há um sistema de coleta seletiva que atende mais de 90% da população. Setenta por cento dos moradores têm coleta na porta de casa e 21% precisam se deslocar no máximo um quilômetro até o ponto de coleta mais próximo. A Comcap oferece um sistema de busca on line, onde as pessoas podem consultar o dia e horário da coleta seletiva pelo nome da sua rua. Para mais informações, pode ser demandado o serviço de ouvidoria da empresa (email ouvidorcomcap@pmf.sc.gov.br ou fone 0800 643 1529).
14/03/11
Nova lei de resíduos sólidos prevê que condomínios são responsáveis pela separação corretaNo edifício comercial Joana de Gusmão, no Centro de Florianópolis, a separação dos resíduos sólidos já é rotina. O síndico, Sandro Luiz da Silva, conta que 100% dos usuários do prédio fazem a destinação correta dos seus materiais a serem descartados. Porém, a prática que já passa a ser lei, ainda não é realidade na maioria dos condomínios. A multa para quem não separar pode variar entre R$ 50 a R$ 500 e será direcionada ao condomínio.
“Os condomínios têm CNPJ ou uma pessoa responsável. Se não estiverem separando, a Prefeitura poderá multar”, alerta o gerente do departamento de coleta da Comcap (Companhia de Melhoramentos da Capital), Paulo Pinho. Ele explica ainda que os condomínios fazem parte dos grandes geradores de lixo na cidade. “O maior problema que enfrentamos é a separação de forma errada. As pessoas não separam direito e colocam detritos junto com os descartáveis”, observa Pinho.
No dia 23 de dezembro, o Diário Oficial da União publicou o Decreto Federal Nº 7.404 que estabelece as normas para execução da Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei 12.305/2010). A nova legislação define responsabilidade compartilhada sobre a produção e destinação de resíduos sólidos entre o poder público e a sociedade – do fabricante ao consumidor, passando pelo importador, distribuidor e comerciante.
Com 86 artigos, o decreto inclui a penalização a quem não separar os recicláveis para a coleta seletiva a partir do dia 1º de janeiro de 2011.
“O condomínio é o responsável no caso dos moradores não separarem seus materiais seletivos. Assim como em relação ao cumprimento da Lei Municipal 113/2003, do uso de contentores, a autuação é feita ao condomínio como pessoa jurídica (CNPJ)”, explica a gerente do Departamento Técnico da Comcap, Flávia Guimarães Orofino.
Porém, de acordo com o secretário-adjunto da Habitação e Saneamento Ambiental, Nelson Bittencourt, a ideia é trabalhar na conscientização das pessoas antes de multar. “Não adianta ficar pensando em multa, quando temos que trabalhar na divulgação e na consciência ecológica. É preciso investir nas associações de bairros e condomínios com foco na divulgação”, define Bittencourt.
Legalmente, até dezembro de 2013 os planos municipais de saneamento deverão estar concluídos, fato que propiciará o acesso aos recursos e financiamentos junto ao Governo Federal. Em Santa Catarina, os municípios com até 10 mil habitantes (61% das cidades catarinenses) estão recebendo apoio do Governo do Estado para elaborar seus planos municipais. De acordo com a Secretaria de Habitação, a Capital está adiantada em relação aos demais municípios e o PMISB (Plano Municipal Integrado de Saneamento Básico de Florianópolis) deve ser votado na Câmara de Vereadores já nas primeiras sessões de 2011.
Síndicos buscam conscientizar
O síndico Sandro Luiz da Silva é otimista e acredita que não será difícil para as pessoas se adaptarem às novas regras. “As pessoas já têm o costume de separar. Nos condomínios comerciais é mais fácil porque não tem o lixo orgânico”, avalia Silva, que é sindico profissional há 11 anos e administra, além do edifício Joana de Gusmão, no Centro, mais 15 condomínios. “Nos residenciais podemos dizer que 90% já separam o lixo”, contabiliza. Silva explica que antes mesmo da lei valer, a administradora já estipulou penalidades para os moradores que não separarem o lixo. “Quem não separar, não tem o seu lixo recolhido”, ressalta. Aos demais síndicos, Silva aconselha a estipular multas, que devem ser aprovadas no regimento interno do condomínio, aos moradores que não fizerem a separação correta dos seus resíduos.
A síndica do condomínio Fontainebleau, no Centro, que tem em média 500 moradores, coloca cartazes para trabalhar com a conscientização dos moradores. “Têm pessoas que deixam o lixo na lixeira de forma inadequada ou não separam”, observa. “Colocar em prática vai ser complicado, mas não será impossível”, avalia Rejane Cardoso Dorneles, sobre a aplicação da nova lei.Coleta seletiva em Florianópolis
Na Capital, segundo o departamento de Coleta de Resíduos Sólidos da Comcap, há um sistema de coleta seletiva que atende mais de 90% da população. Setenta por cento dos moradores têm coleta na porta de casa e 21% precisam se deslocar no máximo um quilômetro até o ponto de coleta mais próximo. A Comcap oferece um sistema de busca on line, onde as pessoas podem consultar o dia e horário da coleta seletiva pelo nome da sua rua. Para mais informações, pode ser demandado o serviço de ouvidoria da empresa (email ouvidorcomcap@pmf.sc.gov.br ou fone 0800 643 1529).
Pertubação ao sossego alheio gera danos morais
Hoje em dia, os maiores atritos em condomínios estão relacionados ao barulho. Uma decisão recente do TJ/RS, condenou uma empresa que emitia barulhos em excessos, a mesma foi condenada a pagar para cada morador R$ 3.000,00 (três mil reais), à título de danos morais. A justificativa dos julgadores, baseou-se na seguinte afirmativa "...a convivência com níveis excessivos de ruído prejudica o sono e a tranqüilidade dos moradores, além de causar perturbações psíquicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situações, como prejuízo do desempenho profissional."
A orientação é de que barulhos que realmente forem excessivos podem ser passíveis de tutela do judiciário, mas apenas em casos realmente graves.
Fonte: Jornal dos Condomínios
Marcelo Becker
Gerente de Condomínios
segunda-feira, 15 de agosto de 2011
Administração irá excluir os comentários anônimos
O Blog do Ilhas do Norte é um espaço virtual que tem for finalidade promover e integrar os moradores que residem no condomínio.
As informações editadas têm por finalidade divulgar as regras e discutir os problemas existentes no residencial. A administração sempre respeitou a opinião dos moradores, mas a partir de agora, não vamos mais aceitar comentários anônimos.
O morador deve se identificar ao participar das discussões e essa decisão de forma alguma interfere no princípio da livre manifestação e expressão e nem tão pouco é um ato arbitrário por parte da administração.
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